地歴調査サービス【航空写真で土地の履歴を可視化】
目次
土地の過去を知ることで、リスクを把握し適切な判断ができます。
Link Fieldでは、航空写真を活用した地歴調査レポートのPDF自動出力サービスを提供しています。フェーズ1調査（土壌汚染調査）の効率化に最適です。
地歴調査とは
概要
**地歴調査（土地履歴調査）**は、対象地の過去の利用状況を調べる調査です。
【調べる内容】
・過去にどのような土地利用だったか
・工場、ガソリンスタンド等があったか
・埋立地だったか
・地形の変化はあったか主な調査資料
| 資料 | 内容 | 重要度 |
|---|---|---|
| 航空写真 | 各年代の土地の様子 | ◎ |
| 旧版地形図 | 過去の地形・土地利用 | ○ |
| 住宅地図 | 過去の建物・施設名 | ○ |
| 登記簿 | 所有者の変遷 | △ |
| 土地台帳 | 地目の変遷 | △ |
航空写真調査のメリット
【視覚的にわかる】
・写真で一目瞭然
・専門知識がなくても理解しやすい
・報告書として説得力がある
【広範囲を確認】
・対象地だけでなく周辺も把握
・近隣施設からの影響を確認
・全体像が見えるフェーズ1調査と航空写真
フェーズ1調査とは
**フェーズ1調査（地歴調査）**は、土壌汚染調査の第1段階です。土壌を採取せず、文献調査とヒアリングで汚染の可能性を評価します。
【フェーズ1調査の位置づけ】
フェーズ1（地歴調査）
↓ 汚染の可能性を評価
フェーズ2（概況調査）
↓ 土壌・地下水を採取
フェーズ3（詳細調査）
↓ 汚染範囲を特定
対策工事フェーズ1調査の流れ
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| 1. 資料収集 | 航空写真、地形図、住宅地図等 |
| 2. 資料調査 | 過去の土地利用を確認 |
| 3. ヒアリング | 関係者への聞き取り |
| 4. 評価 | 汚染の可能性を判定 |
| 5. 報告 | 調査報告書の作成 |
航空写真の役割
【フェーズ1での重要性】
航空写真は過去の土地利用を
視覚的に確認できる重要な資料
・工場の存在確認
・タンク・煙突等の有無
・土地の形状変化
・周辺施設の影響
→ 汚染の可能性を判断する
基礎資料として必須調査結果の評価
【シロ】汚染の可能性が小さい
→ 調査終了
【グレー】可能性が否定できない
→ 追加情報の取得を検討
【クロ】汚染の可能性が高い
→ フェーズ2調査へ進む航空写真収集の課題
【従来の課題】
・国土地理院で1枚ずつ取得
・複数年代分の手間
・レイアウト作業が煩雑
・時間がかかる
【当社サービスで解決】
・必要な年代を一括取得
・自動でレポート作成
・大幅な時間短縮なぜ地歴調査が必要か
土壌汚染リスクの把握
【汚染の可能性がある施設】
・工場（特に金属加工、化学系）
・ガソリンスタンド
・クリーニング店
・印刷工場
・メッキ工場
・自動車整備工場
【調査のポイント】
過去にこれらの施設があった場合、
土壌汚染の可能性を検討する必要がある不動産取引での重要性
【売主】
・リスクの事前把握
・適正価格の設定
・買主への説明材料
【買主】
・購入判断の材料
・将来のリスク把握
・価格交渉の根拠法的な背景
【土壌汚染対策法】
・有害物質使用特定施設の廃止時
・一定規模以上の土地形質変更時
→ 調査義務が発生する場合あり
【宅建業法】
・重要事項説明での説明義務
・土地の履歴は重要な情報当社サービスの特徴
特徴1: PDF自動出力
【従来の方法】
・航空写真を1枚ずつ取得
・手作業でレイアウト
・数時間〜数日かかる
【当社サービス】
・住所を指定するだけ
・複数年代の航空写真を自動取得
・レポート形式でPDF出力
・数分で完了特徴2: フェーズ1調査に最適
【対応内容】
・土壌汚染調査に必要な年代をカバー
・報告書フォーマットに対応
・そのまま添付資料として使用可能
【効率化効果】
・資料収集時間：数時間→数分
・調査コストの削減
・納期の短縮特徴3: 豊富な年代データ
【対応年代】
・戦前（1936年頃〜）
・終戦直後（1945〜1950年）
・高度経済成長期（1961〜1969年）
・国土画像情報（1974〜1990年）
・最新航空写真（2007〜現在）
→ 約90年分の変遷を確認可能特徴4: わかりやすいレポート
【レポート構成】
・対象地の位置図
・年代別航空写真
・撮影年の一覧
・凡例・注釈
→ フェーズ1報告書にそのまま使用可能調査できる年代
時代区分と調査ポイント
| 時代区分 | 年代 | 調査ポイント |
|---|---|---|
| 戦前 | 1936年頃〜 | 軍需工場、埋立地 |
| 終戦直後 | 1945〜1950年 | 米軍撮影の高精度写真 |
| 高度成長期 | 1961〜1969年 | 工場立地、開発状況 |
| 安定成長期 | 1974〜1990年 | 土地利用の変化 |
| 近年 | 2007〜現在 | 最新の状況確認 |
土壌汚染調査での年代選択
【重要な年代】
・高度経済成長期（1960年代）
→ 工場が最も多く立地した時期
・バブル期前後（1980〜1990年代）
→ 土地利用の変化が激しい時期
・現在との比較
→ 変化の確認に必須レポートの内容
サンプル構成
【表紙】
・調査名称
・対象地住所
・調査日
・作成者
【位置図】
・広域図（縮尺1/25,000程度）
・詳細図（縮尺1/2,500程度）
・対象地の範囲表示
【航空写真】
・年代別に時系列で掲載
・撮影年月を明記
・縮尺を統一
・対象地を図示
【資料情報】
・使用した航空写真の出典
・撮影年月日一覧出力形式
・PDF形式（A4サイズ）
・印刷対応品質（300dpi以上）
・フェーズ1報告書の添付資料として使用可能活用シーン
シーン1: 土壌汚染フェーズ1調査
【用途】
・地歴調査の基礎資料
・過去の土地利用確認
・報告書の添付資料
【メリット】
・資料収集時間を大幅短縮
・調査コストの削減
・報告書品質の向上シーン2: 不動産取引
【用途】
・売買時の調査資料
・重要事項説明の添付資料
・デューデリジェンス
【メリット】
・取引の透明性向上
・リスクの事前把握
・円滑な取引シーン3: 開発計画
【用途】
・開発前の状況確認
・埋蔵文化財調査の参考
・造成計画の検討
【メリット】
・リスクの早期把握
・計画の適正化シーン4: 環境コンサルティング
【用途】
・クライアントへの報告資料
・調査計画の立案
・提案書の添付資料
【メリット】
・業務効率化
・品質の安定
・コスト競争力ご利用の流れ
ステップ1: お問い合わせ
・対象地の住所をお知らせください
・調査目的（フェーズ1調査等）
・必要な年代があればご指定くださいステップ2: お見積り
・対象地を確認
・利用可能な年代をご案内
・お見積りをご提示ステップ3: レポート作成
・航空写真を取得
・レポートを自動生成
・品質チェックステップ4: 納品
・PDFファイルで納品
・必要に応じて解説
・追加年代の対応も可能よくある質問
Q: フェーズ1調査の報告書にそのまま使えますか？
A: はい、フェーズ1調査報告書の
添付資料としてそのまま使用できます。
必要に応じてカスタマイズも可能です。Q: どの地域でも対応できますか？
A: 日本全国対応可能です。
ただし、航空写真の撮影範囲により、
利用できる年代が異なる場合があります。Q: 納期はどのくらいですか？
A: 通常、ご依頼から1〜2営業日で納品可能です。
急ぎの場合はご相談ください。Q: 航空写真以外の資料も調査できますか？
A: 旧版地形図、住宅地図等を
組み合わせた調査も対応可能です。
別途お見積りいたします。料金
【基本料金】
・1地点あたり：お問い合わせください
【含まれる内容】
・指定住所の航空写真（複数年代）
・位置図
・PDFレポート
【オプション】
・追加年代
・広域範囲
・旧版地形図
・住宅地図自動化による効率化効果
作業時間の比較
| 作業項目 | 従来の方法 | 当社サービス | 削減時間 | 削減率 |
|---|---|---|---|---|
| 航空写真の検索 | 30分 | 0分 | 30分 | 100% |
| 航空写真のダウンロード | 60分 | 0分 | 60分 | 100% |
| 年代別の整理・確認 | 30分 | 0分 | 30分 | 100% |
| レイアウト作業 | 60分 | 0分 | 60分 | 100% |
| レポート作成 | 30分 | 5分 | 25分 | 83% |
| 合計 | 3.5時間 | 5分 | 3時間25分 | 97% |
従来の作業フロー（詳細）
【1. 航空写真の検索】約30分
・国土地理院の地図・空中写真閲覧サービスにアクセス
・対象地を地図上で特定
・利用可能な年代を一つずつ確認
・複数の撮影時期から適切なものを選定
【2. 航空写真のダウンロード】約60分
・各年代の写真を1枚ずつダウンロード
・5〜8年代分 × 各5〜10分
・ファイル名の整理
・保存先の管理
【3. 年代別の整理・確認】約30分
・ダウンロードした写真の確認
・対象地が写っているか確認
・解像度・品質のチェック
・不足があれば再ダウンロード
【4. レイアウト作業】約60分
・Word/PowerPointでレポート作成
・各年代の写真を配置
・縮尺の調整
・対象地の図示（マーキング）
・キャプション・凡例の追加
【5. レポート作成】約30分
・表紙の作成
・位置図の追加
・撮影情報の記載
・PDF変換・確認
─────────────────────────
従来の合計作業時間：約3.5時間/1地点当社サービスの作業フロー
【1. 住所の指定】約1分
・対象地の住所を入力
【2. 自動処理】約2分
・システムが自動で航空写真を取得
・複数年代を一括処理
・レポートを自動生成
【3. 確認・納品】約2分
・生成されたPDFを確認
・納品
─────────────────────────
当社サービスの作業時間：約5分/1地点年間効果シミュレーション
ケース1: 環境コンサルティング会社（月20件）
【従来の方法】
・20件 × 3.5時間 = 70時間/月
・年間：840時間
【当社サービス利用】
・20件 × 0.08時間 = 1.6時間/月
・年間：19時間
【効果】
・削減時間：821時間/年
・金額換算：821時間 × 4,000円 = 328万円/年ケース2: 不動産会社（月10件）
【従来の方法】
・10件 × 3.5時間 = 35時間/月
・年間：420時間
【当社サービス利用】
・10件 × 0.08時間 = 0.8時間/月
・年間：10時間
【効果】
・削減時間：410時間/年
・金額換算：410時間 × 3,500円 = 144万円/年ケース3: 測量会社（月5件）
【従来の方法】
・5件 × 3.5時間 = 17.5時間/月
・年間：210時間
【当社サービス利用】
・5件 × 0.08時間 = 0.4時間/月
・年間：5時間
【効果】
・削減時間：205時間/年
・金額換算：205時間 × 3,000円 = 62万円/年効果の早見表
| 月間件数 | 従来の作業時間 | 当社サービス | 年間削減時間 | 年間効果（概算） |
|---|---|---|---|---|
| 5件 | 17.5時間/月 | 25分/月 | 205時間 | 62万円 |
| 10件 | 35時間/月 | 50分/月 | 410時間 | 144万円 |
| 20件 | 70時間/月 | 100分/月 | 821時間 | 328万円 |
| 30件 | 105時間/月 | 150分/月 | 1,232時間 | 493万円 |
| 50件 | 175時間/月 | 250分/月 | 2,054時間 | 821万円 |
※時給3,500円〜4,000円で計算
定性的な効果
【品質の向上】
・レポートフォーマットの統一
・人的ミスの削減
・必要な年代の漏れ防止
【業務の改善】
・担当者の負担軽減
・他の業務に集中できる
・残業時間の削減
【競争力の強化】
・見積回答の迅速化
・納期短縮
・受注機会の拡大
【人材活用】
・単純作業からの解放
・専門的な分析に集中
・スキル向上の時間確保フェーズ1調査の効率化に
従来の課題
【航空写真収集の手間】
・国土地理院サイトで検索
・1枚ずつダウンロード
・複数年代分を繰り返し
・レイアウト作業
→ 1案件あたり3.5時間の作業当社サービスで解決
【自動化のメリット】
・住所指定だけで取得
・複数年代を一括処理
・レポート自動生成
・5分で完了
→ 97%の時間削減を実現まとめ
地歴調査の価値
・土地の過去を可視化
・リスクの事前把握
・適切な意思決定
・取引の透明性向上当社サービスの強み
・フェーズ1調査に最適
・PDF自動出力で効率的
・豊富な年代データ
・低コスト・短納期自動化による効果（まとめ）
【時間削減】
・従来：3.5時間/1地点
・当社サービス：5分/1地点
・削減率：97%
【年間効果の目安】
・月5件利用：年間205時間・62万円削減
・月10件利用：年間410時間・144万円削減
・月20件利用：年間821時間・328万円削減
→ 単純作業を自動化し、
専門的な分析業務に集中できる環境を実現お問い合わせ
地歴調査レポートのご依頼・ご相談は、お気軽にお問い合わせください。
対象地の住所をお知らせいただければ、利用可能な年代と概算費用をご案内いたします。
フェーズ1調査の効率化にぜひご活用ください。
参考・一次情報
- 土壌汚染対策法ガイドライン・地歴調査チェックリスト（環境省） — 土壌汚染状況調査の手順と地歴調査項目に関する現行ガイドライン。
- 地図・空中写真閲覧サービス（国土地理院） — 国土地理院が整備した空中写真、旧版地図、図歴の公式検索・閲覧元。
- 土壌汚染対策法について（環境省） — 現行の法律・政令・省令・告示・通知をまとめた公式一覧。
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最終更新: 2025年1月